賃貸物件の借主が、あなたに無断で第三者に部屋や土地を使わせている。
これは賃借権の無断譲渡にあたる可能性があり、賃貸借契約を解除できる場合があります。
もっとも、無断譲渡があれば必ず解除できるわけではありません。
そこで、本記事では、賃借権の譲渡の基本ルールと、賃借権の譲渡があった際の賃貸人が取るべき実務上の対応を弁護士が解説します。
賃借権の譲渡とは
賃借権とは、借主が賃貸物件を使用・収益できる権利のことです。
そして、賃借権の譲渡とは、この借主としての地位（契約上の権利義務）を、契約はそのままに第三者へ移転することをいいます。
借主自身が同時に貸主となり、第三者に賃貸する転貸とは異なり、譲渡がされると元の借主は契約関係から離脱し、譲受人が新たな借主となる点が特徴です。
賃借権の譲渡に関する民法の規定
民法は、賃借権の譲渡について、以下のように定めています。
賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要（民法612条1項）
賃借人が賃借権を譲渡するには、賃貸人の承諾が必要となります。
民法612条1項
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
参照 e-Gov 法令検索
このように、民法612条1項は、賃借人が賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲渡し、または賃借物を転貸することができないと定めています。
これは、賃貸借契約は、賃借人が誰であるかという当事者間の信頼関係を基礎に成り立っているためです。
そのため、借主を勝手に交代させることは認められていません。
以上のような点から、賃借人が賃借権を第三者に譲渡するには、原則として賃貸人の事前の承諾が必要でとされています。
無断譲渡があった場合、契約を解除できるか（民法612条2項）
民法612条2項は、賃借人が承諾を得ずに賃借権を譲渡または転貸し、第三者に物件を使用・収益させたときは、賃貸人は契約を解除できると定めています。
民法612条2項
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
参照 e-Gov 法令検索
したがって、原則として、賃借権の無断譲渡がなされた場合は、賃貸借契約を解除できます。
しかし、判例は無断譲渡があっても当然に解除できるわけではないとしています。
最高裁は、賃借人の行為が賃貸人に対する「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」があるときは、賃貸借契約の解除ができない旨判示しました。
これは信頼関係破壊の理論のリーディングケースとされています(最高裁昭和28年9月25日判決)。
この信頼関係破壊の法理は、賃貸借契約を解除する際に考慮される事項として定着しています。
具体的には、以下のような事情が特段の事情として考慮され得ます。
- 譲受人と賃借人の関係性（親族間・実質的に同一経営の会社間など）
- 物件の使用状況や用途が譲渡前後で変わっていないか
- 賃料の支払いが継続され、賃貸人に実害が生じていないか
- 賃貸人にあらかじめ実質的な了承や黙認があったといえる事情
なお、無断譲渡が解除の理由となっている場合、この特段の事情の存在は、解除を争う賃借人・譲受人の側が主張・立証する必要があるとされています。
賃借権の無断譲渡が発覚した場合に賃貸人が取るべき対応
賃借権の無断譲渡が疑われる場合でも、強制的に追い出すことは厳禁です。
これは、法が禁止する自力救済にあたり、逆に損害賠償請求を受ける場合があります。
そこで、次の順序で対応することをおすすめします。
内容証明による通知
まずは、賃借人に対し内容証明で、賃借権の譲渡をやめるように通知しましょう。
内容証明は、日本郵便に、書面の内容や発送者及び宛先を証明してもらえる文書です。
したがって、訴訟になった場合に、重要な証拠となる場合が多いです。
内容証明には、無断譲渡の事実を指摘し、期限を定めて、その期限までに無断譲渡の状態が改善されない場合は、契約解除をするとの意思表示を行います。
また、物件の所在地についても忘れずに記載するようにしましょう。
この内容証明を送ることで、相手に、賃貸人が法的手続きを検討していることが伝わるため、この後の任意交渉に繋げることができます。
任意交渉
内容証明を送り、相手方から何かしらの反応があった場合、賃借人や譲受人と任意交渉を行います。
任意交渉では、文字通り、賃借人や譲受人と交渉し、合意による明渡しもしくは譲渡した状態を解消させることを目指します。
訴訟、強制執行
交渉が決裂した場合や内容証明に対し相手からの反応がなかった場合は、建物明渡請求訴訟を提起します。
判決や和解によっても任意に退去しない場合は強制執行を申し立てることになります。
この、明渡訴訟、強制執行に至るまでの具体的な進め方は、賃料滞納を理由とする明渡しの場合と共通する部分が多くあります。
詳しい訴訟の手続きの流れについては、家賃滞納による建物明渡請求の手続きと流れを解説した記事もあわせてご参照ください。
なお、賃借権が無断譲渡されたことを理由とする建物明渡請求の場合、譲受人がさらに転貸や賃借権の譲渡を行っている可能性もあります。
したがって、上記記事で解説している占有移転禁止の仮処分を行う必要性が高い類型であるといえます。
まとめ
本記事では、賃借権の譲渡についてや、無断で譲渡された場合の対処法について解説しました。
- 賃借権の譲渡には原則として賃貸人の承諾が必要（民法612条1項）
- 無断譲渡は契約解除の理由になり得るが、背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は解除できない
- 最終的には訴訟により明渡しを求める場合もある
賃貸人にとって、自己の所有物を使用することについて、賃借人を信頼して賃貸借契約を締結しているはずですので、原則として無断譲渡は禁止されています。
もっとも、無断譲渡をされ、明渡しを求める場合は、さまざまな法的手続きが必要となります。
そこで、無断譲渡への対応でお困りの場合は、本サイトを運営する弁護士が対応できる場合がありますので、まずは、このフォームからご相談ください。
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